乐观
20%触发条件
四期低价库存消化完毕、分流减弱
成交价走向
成交中位上移
小区行情 · 上海松江
新凯家园一期二手房行情（2026年11月）：卖得动吗、什么价、往后怎么走
报告日期 2026-11-02 · 下次更新：2026-12 · 成交数据截至 2026-10 · 挂牌快照 2026-11
总览
在售挂牌中位价
25,446元/㎡
挂牌快照 2026-11，沿用报告挂牌口径
附注：泗泾在售量第 1（共 87 盘）
近 3 月成交
23笔
近 3 月成交，截至 2026-10
附注：较前 3 月 −8.0%（25 笔）
三句话结论
新凯家园一期在售 143 套、挂牌中位 25,446 元/㎡。143 套 ÷ 月均 7.7 套 = 18.7 个月去化，同门四期以低 12% 的价格近 90 天成交 43 笔，比一期（27 笔）多 59%。价格更低的四期还在分流。
兔博士 · 小区级聚合研判
01
更多核心数字
从挂牌、成交到流动性，读懂市场的因果链
挂牌
供给端在售 / 近 30 天新增
143套
新增 38 套 · 较前月 +73%（22 套）
新挂中位 · 近 30 天
25,452元/㎡
与在售中位持平（前月 25,450）
成交
需求端年化换手率
8.1%
近 12 月 79 笔 ÷ 981 户，远超 2–4% 经验带
流动性
压力端近 3 月月均成交
7.7套
10 月单月冲高 13 笔
库存去化
18.7个月
143 套 ÷ 7.7 套，超健康带上限
折让率 · 横截面
8.0%
横截面口径
02
分户型看行情
同一个小区，不同户型有不同的价格逻辑
| 面积段 | 近 6 月成交 | 在售 | 去化周期 | 报价中位 | 近 6 月成交中位 | 折让率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一房 ≤60㎡ | 7 笔（15%） | 20 套 | 17.1 个月 | 26,871 | 21,538 | 19.8% |
| 两房 60–80㎡ | 24 笔（50%） | 95 套 | 23.8 个月 | 25,030 | 24,320 | 2.8% |
| 三房及以上 >80㎡ | 17 笔（35%） | 28 套 | 9.9 个月 | 26,250 | 23,481 | 10.5% |
两房 60–80㎡ 是市场的定价基准：50% 的成交、2.8% 折让，买卖双方在这段上几乎零分歧。
买方出价参考区间
完整出价区间与推导见 14 页完整报告
加企微领取完整报告03
放在泗泾板块，处于什么位置
近 90 天成交7/95
近 90 天成交板块第 7/95
近 90 天成交均价61/95
近 90 天成交均价板块第 61/95
在售量1/87
在售量板块第 1/87
在售挂牌中位较新凯家园四期溢价约 13%。
04
未来 3 个月，往后怎么走
三种情景，关注触发条件与成交价走向
中性
55%触发条件
现状延续：同门内卷 + 供给高企
成交价走向
成交价横盘延续
悲观
25%触发条件
四期再降价 5%+，一期被迫跟跌
成交价走向
成交中位下探，一房率先走弱
05
小区档案
| 地址 | 松江古楼公路 1846 号，松江泗泾板块 |
|---|---|
| 规模 | 一期约 981 户（新凯家园共四期，合计在售 289 套） |
| 物业费 | 0.57 元/㎡·月 |
| 轨交 | 佘山站 480 米（9 号线） |
| 商业 | 依托泗泾 + 新凯社区商业 |
距离为直线距离
06
常见问题
新凯家园一期现在多少钱一平？
在售挂牌中位 25,446 元/㎡。
新凯家园一期两房 60–80㎡报价和成交差多少？
两房 60–80㎡ 报价中位 25,030 元/㎡，近 6 月成交中位 24,320 元/㎡，折让率 2.8%。
新凯家园一期好卖吗？
近 3 月成交 23 笔，较前 3 月 −8.0%；库存去化 18.7 个月。
07
数据口径
成交为网签价，2024-11 至 2026-10，原始 256 笔、清洗后 180 笔，剔除异常与关联交易并去重；挂牌为 2026-11 快照，数据来自大型中介机构公开挂牌信息，去重后 143 套。本页为小区级聚合数据，不代表任何一套房的估值。
本页挂牌数据为近30天口径，快照 2026-11，与月度榜单口径不同
查看完整数据方法说明 ↗08
榜单与相关小区
本小区在 2026年10月上海新增挂牌TOP10 中排第 4
本小区在 2026年10月上海在售套数TOP10 中并列第 5
2026年10月上海二手房新增挂牌TOP10小区